전세로 살고있는 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금 지키는 방법

 

소중한 목돈을 마련해, 대출을 끼고 전세집을 살고 있는데, 어느날 갑자기 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면 임차인 입장에서는 황당하고 막막할수밖에 없습니다. 사는 곳이야 다른 곳으로 이사가면 그만인데, 소중한 전세 보증금을 지키려면 무엇부터 알아봐야할까요?

 

목차

 

소중한 나의 집, 나의 돈

 

대항력과 우선변제권 여부 파악하기

임차인은 집주인에게 전세금을 지급하면서 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 권리를 가지고 있습니다. 즉, 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우에는 내가 지급한 전세금이 다른 채권에 우선해 반환을 받을 수 있다는 이야기입니다.

 

대항력이란

대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로, 대항력을 갖추었다고 하는 것은 집주인이 바뀌더라도 제3자인 집주인에게 임차의 권리를 주장할 수 있다는 의미입니다.

 

이 때, 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 직접점유가 필요합니다.

 

대항력만 취득되어 있으면 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받을 수 있습니다. 다만, 임차인은 이사 후에 주택에 대한 경매개시결정등기 이전에 전임신고가 마무리되어야 합니다. 이사 직후 전입신고를 해야하는 이유입니다.

 

우선변제권이란

우선변제권이란 임차인이 보증금을 다른 채권보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권은 대항력(전입신고, 주택 점유, 인도)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우 갖춰집니다.

 

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확정일자를 갖추기 위해서는

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 날짜를 의미하며, 주민센터 등에서 부여받을 수 있습니다.

 

반드시 임대인, 임차인의 인적서항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀있어야하고, 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 문서(임대차계약서)여야 합니다.

 

임대차계약이 종료되고 이사를 간 경우

앞서 살펴보셨던 대항력을 갖추기 위해서는 점유를 하고 있어야하는데, 나의 임대차계약이 종료되고 보증금반환을 요구하였음에도 이를 반환하지 않고 있는 상황에서 새로운 곳으로 이사를 가게 된다면 점유를 상실하게되어 대항력을 갖추지 못해 우선변제권을 행사할 수 없게 되는 상황이 생깁니다.

 

이 같은 상황에서는 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의해 임대차가 종료되었음에도 전세금 등 보증금을 반환받지 못하였다면 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 이 임차권등기가 마쳐지면 대항요건을 상실하더라도 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있습니다.

 

전세보증금 반환 보증보험제도 활용

깡통전세, 경매 등으로 보증금에 대한 위협이 날로 거세지는 가운데, 전세보증금 반환보증이라는 제도를 HUG(주택도시보증공사)에서 시행중입니다.

 

즉, 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보험으로, 보증의 대상은 수도권의 경우 전세금 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하까지 가입할 수 있고, 신청기한은 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 가능합니다. 따라서 2년 계약을 하였다면 1년까지 신청이 가능하다 할 것입니다.

 

전세보증보험은 주택도시보증공사 지사에 직접 방문하거나, 각 은행에서 방문신청이 가능합니다. 또한, 네이버부동산, 카카오페이, KB국민카드 등에서 모바일로도 신청이 가능하고 HUG 공식 홈페이지에서도 인터넷보증을 통해 인터넷 신청이 가능하니, 전세보증금을 지키기 위해 보험에 가입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

전세보증보험 가입시 필요서류

1) 주민등록등본 및 신분증

2) 전세계약서

3) 전세보증금 지급 확인서류

4) 전입세대열람내역

5) 부동산 등기부등본

 

* 단독, 다가구 등 주택인 경우에는 건축물대장(위반건축물로 등재된 경우 가입 불가) 및 타전세계약체결내역확인서(공사양식으로 임대인 또는 공인중개사의 확인 도장이 필요)도 필요합니다.